Инвестиции в бизнес с нуля
Инвестиции в бизнес
Инвестиции в бизнес – один из способов приумножения капитала, суть которого заключается во вложении своих активов в собственную или чужую предпринимательскую деятельность. Главная цель инвестиций в бизнес – получение прибыли в краткосрочной или долгосрочной перспективе.
Классификация инвестиций в бизнесНесмотря на свою видимую простоту, инвестиции в бизнес имеют множество нюансов и могут классифицироваться по целому ряду признаков:
1. По праву собственности:
- инвестиции в собственный бизнес. При наличии необходимых знаний, опыта, желания и первоначального капитала можно вложить деньги в собственное дело. Для многих активных инвесторов такой способ получения прибыли является одним из наиболее привлекательных.
К основным преимуществам такого бизнеса можно отнести – максимальный уровень доходности и возможность самореализации. Минусы – высокие риски по причине непредсказуемости инвестиций, материальные и моральные затраты, максимальные требования к знаниям, а также необходимость в больших первоначальных вливаниях;
- инвестиции в чужой бизнес – один из наиболее простых вариантов инвестирования. Здесь не требуется заниматься бизнесом лично – достаточно дать денег опытному специалисту, который сам займется реализацией и раскруткой проекта.
2. По объему вложений:
- полное финансирование бизнеса - это когда на плечи инвестора ложиться 100%-ная финансовая нагрузка. Такой вид инвестирования, как правило, характерен для своего бизнеса;
- частичное финансирование (долевое участие). В этом случае инвестиции извне составляют лишь небольшой капитал вновь образовавшейся компании.
3. По этапу инвестирования:
- вложения в стартапы. Здесь идет речь о раскрутке проектов, которые находятся только на начальном этапе развития. При этом пока есть только идея, которая реализуется с помощью привлеченного капитала;
- инвестиции в действующий бизнес. В данном случае деньги вкладываются в уже раскрученный бизнес, который работает, имеет клиентскую базу и приносит определенный доход.
4. По форме получаемой прибыли:
- активный заработок – совмещение обязанностей инвестора и руководителя;
- пассивный заработок - руководство компанией лежит на плечах наемного менеджера.
5. По виду:
- прямые – инвестиции, которые подразумевают вложение капитала в активы интересующей организации;
- портфельные инвестиции подразумевает покупку ценных бумаг компании. При этом группа активов называется портфелем, откуда и пошло название «портфельные».
Способы привлечения инвестиций в бизнесСвоевременные инвестиции позволяют открыть или развивать уже существующее дело. Но главная проблема – поиск заинтересованных инвесторов. Сегодня есть несколько эффективных правил, позволяющих быстро привлечь капитал и поставить свой бизнес на новый уровень:
1. Гланвый упор - на развитие. Для любого бизнеса важен постоянный курс на рост и расширение ассортимента. Когда инвестор видит перспективы компании и ее стремление занять свою нишу на рынке, он обязательно примет решение об вложении необходимой суммы. Даже в условиях острой нехватки капитала можно развивать проект и делать все возможное для поддержания его работоспособности.
2. Целеустремленность на первом месте. Многие предприниматели в попытках привлечь инвестиции настырно доказывают инвестору всю перспективность проекта. При этом чаще всего получают отказ. Основная причина – упрямство и нежелание понять причины негативного отношения инвестора к перспективному на их взгляд проекту. Чтобы добиться успехов в привлечении капитала, важно понять причину отказа и устранить ее.
3. Зацикленность на привлечении капитала от инвесторов. На начальном этапе многие делают упор исключительно на поиске инвесторов, забывая о других возможностях привлечения инвестиций – оформлении кредита, использовании собственного капитала, применение возможностей партнерских проектов и так далее. Если инвестор видит, что предприниматель не хочет рисковать личным капиталом, то он также не будет этого делать.
4. Поиск необходимого типа инвестора. В сфере бизнеса можно выделить несколько видов инвесторов:
- финансовый инвестор. Его задача – вложить средства и получать стабильный пассивный доход. Такому человеку неважно, чем будет заниматься предприниматель. Главное – получение стабильного дохода и его рост. Финансовому инвестору неинтересны проекты, которые предполагают большие стартовые вливания и доход в долгосрочной перспективе;
- стратегический инвестор. Его задача – получение полного контроля над деятельностью компании. Часто такие люди покупают контрольный пакет акций и принимают активное участие в жизни своего «детища». Далеко не каждый предприниматель решится на такую форму сотрудничества;
- «стартап»-инвестор готов вкладывать средства в развивающийся бизнес. Его задача – вложить капитал в перспективный проект, довести его до какого-то уровня и продать свою долю. Минус лишь в том, что консультироваться по поводу адресата продажи с владельцем никто не будет.
5. Иностранные инвестиции – не всегда просто. Многие предприниматели сразу ориентируются на другие страны в надежде получить средства от западных инвесторов. Но на практике привлечение денег из-за рубежа – это сложный процесс. Мало кто из западных инвесторов решается вкладывать капитал в начинающие и слишком рискованные проекты. Лучшие шансы в этом случае – у крупных компаний, которые уже имеют неплохой оборот и хорошо известны на рынке.
6. Инвестиции – это не помощь от банкротства. Поиск способов привлечения капитала ради спасения компании от развала – это бесперспективный проект. Инвестору нужна развивающая компания, которая будет приносить прибыль. Что касается проекта, который может обанкротиться, то здесь редко кто идет на риск инвестиций.
7. Документы на первом месте. Чтобы привлечь инвестиции в бизнес, на руках должны быть все необходимые бумаги. Одной идеи для привлечения капитала явно недостаточно. Инвестор должен видеть бизнес «в цифрах». Желательно иметь на руках полный пакет оформленных документов и бизнес-план.
Плюсы и минусы инвестиций в бизнесИнвестиции в бизнес – это всегда риск. Не исключением являются и вложения капитала в предпринимательскую деятельность. Здесь также есть свои положительные и отрицательные черты.
Преимущества инвестиций в бизнес:
- возможность участия в жизни компании и принятия решений. В некоторых случаях инвестор получает полный доступ к управлению компанией. При правильном руководстве увеличивается прибыль бизнеса, а, следовательно, растет и доходность инвестированного капитала;
- многообразие различных форм и направлений. В предпринимательской деятельности выбор огромен – можно вкладывать деньги в услуги, производство различных товаров, посреднические структуры и так далее;
- возможность небольших вливаний. Чтобы инвестировать в бизнес, не обязательно иметь большой капитал на руках – достаточно купить небольшую долю компании. При успешном стечении обстоятельств можно выкупать доли других участников;
- доступность и простота. Такой вид инвестирования является наиболее понятным и не требует особых знаний (но только, если речь идет о пассивном вложении капитала);
- реальность активов. Результаты инвестиций можно увидеть в форме материального капитала компании;
- возможность выбора. Каждый инвестор может выбрать то направление бизнеса, которое подходит ему больше всего, и где он имеет наибольший объем знаний;
- неограниченная прибыль. Получаемый в перспективе доход ничем не ограничен. Если правильно построить бизнес и вывести его в лидеры, можно получать по 100-150% прибыли ежемесячно. При этом, чем сильнее становится компания, тем выше будет доходность инвестора.
Недостатки инвестиций в бизнес:
- высокий риск. Несмотря на все преимущества, инвестиции в бизнес – это один из самых рисковых способов пристроить свой капитал. Всегда остается опасность потерять часть своих средств или даже всю вложенную сумму;
- «тиски» закона. Некоторые виды бизнеса сильно ограничены на законодательном уровне, действием контролирующих структур и государственных органов. В государстве, где уровень коррупции на высоком уровне, такие проблемы нельзя упускать из внимания;
- непредвиденный поворот. Бизнес не всегда развивается по намеченному плану. Всегда есть риск непредвиденных событий, которые сведут на «нет» эффективность всего проекта в целом;
- высокий риск конфликтов при долевом инвестировании. При владении только частью компании всегда есть риск разногласий с другими покупателями бизнеса. В этом случае один из инвесторов может покинуть проект, что повлияет на общую доходность бизнеса;
- важность знаний и опыта. Высокой эффективности инвестиций можно добиться в том случае, если хорошо разбираться в выбранном направлении и специфике управленческой деятельности (характерно для активного управления);
- нестабильность прибыли. Получаемый доход может сильно различаться и зависеть от целого ряда факторов. При этом одинаковый вид бизнеса в тех или иных условиях может приносить различную прибыль. Инвестор вынужден постоянно находить пути, чтобы построиться под рынок и получить максимальный доход;
- необходимость дополнительных вложений. Часто инвестиции в бизнес требуют внесения дополнительного капитала. Если не сделать своевременных вливаний, то это может привести к потере бизнеса или снижению его доходности;
- отсроченность прибыли. Инвестиции в бизнес являются долгосрочными, то есть на получение доходов можно рассчитывать не сразу, а по происшествие какого-то времени.
utmagazine.ru
Где найти и как получить инвестиции для бизнеса, проекта или стартапа?
Многие начинающие предприниматели сталкиваются с проблемой финансирования своих проектов. Собственных средств, в большинстве случаев недостаточно. Требуется привлекать заёмные, а с этим-то как раз проблема. Дело в том, что финансирование венчурных проектов связано с высокими рисками. Банки не готовы вкладываться в такие проекты без серьёзного обеспечения выдаваемых кредитов, а его, как правило, нет. Соответственно, приходится предпринимателям искать других кредиторов. Получить инвестиции на свой проект достаточно сложно. Нужно не только затеять стоящее дело, но и преподнести потенциальным заёмщикам свой проект в должном ключе, чтобы вызвать интерес, чтобы со-инвесторы захотели вложить в этот проект свои деньги.
Где получить инвестиции?
Получить инвестиции для бизнеса можно из трёх источников:
- Частные инвесторы. Таких людей ещё называют бизнес-ангелами. Обычно это – состоятельные люди, готовые войти в проект в качестве инвестора на начальной стадии развития. Когда проект достигает зрелости, инвесторы продают свою долю либо самому предпринимателю, либо сторонним лицам, но уже значительно дороже. Как правило, бизнес-ангелы принимают достаточно активное участие в развитии проекта. Они помогают советами и связями.
- Венчурные фонды. Это – финансовые организации, профессионально зарабатывающие на финансировании новых проектов. Фонды располагают значительно более крупными денежными средствами и заинтересованы в финансировании достаточно крупных проектов.
- Государственные программы поддержки развития предпринимательства. Участвуя в таких программах можно получить кредиты по льготной ставке, субсидии и прочие преференции.
Инвестиции от государства
Получить инвестиции от государства наиболее предпочтительно. Они предоставляются на более выгодных условиях. Именно по этой причине, прежде чем начинать поиск инвесторов на проект, посетите фонд поддержки предпринимательства при городской администрации. Здесь вы сможете почерпнуть много полезной информации, а если повезёт, то и найти средства на свой проект. Не стесняйтесь спрашивать. Полученная информация может оказать вам просто неоценимую помощь. Помощь знающих и опытных дорогого стоит.
Кстати, мы уже писали про гранты от государства на открытие собственного дела. Почитайте здесь. Это любопытно.
Венчурные фонды
Особенностью венчурного финансирования является специализация инвесторов. Если у вас пока что есть только идея, или проект находится на начальной стадии развития, либо стартап невелик, то обращаться в венчурный фонд за инвестициями, по сути, бессмысленно. Масштаб не тот. Реально получить инвестиции на такой проект можно у бизнес-ангелов.
Бизнес-ангелы
Есть бизнес-ангелы и совершенно посторонние люди, которые просто хотят хорошо пристроить свои деньги, а иногда и поучаствовать в проекте лично. Выйти на таких людей достаточно сложно. Многие бизнес-ангелы не афишируют свою деятельность. Для облегчения поиска инвестиций под новый проект создаются сети бизнес-ангелов. Для них членство в сетях добровольное. Платятся только членские взносы. Найти такие сети в интернете достаточно просто, достаточно воспользоваться поиском. Заполните анкету на сайте сети ангелов, и о вашем проекте узнают сотни потенциальных инвесторов. Только не обольщайтесь. Получить инвестиции для бизнеса достаточно сложно.
Самый простой способ получить инвестиции
Как показывает Российская практика, многие начинающие предприниматели получали средства на свой проект от родственников, друзей и знакомых. На западе их еще называют «FFF» (fools, family and friends), что переводится как «дураки, семья и друзья». Под дураками, в данном контексте, понимаются люди, которые не разбираются в специфике вашего бизнеса.
Почему этот способ является самым популярным и простым? Потому что FFF – это именно те люди, с которыми вам проще договориться и которые вам ближе всего. Они заинтересованы в вашем процветании. Впрочем, при неблагоприятном стечении обстоятельств вы можете потерять друзей. Иметь общие финансовые интересы иногда слишком рискованно. Об этом мы уже писали в статье «Брать ли кредит на открытия бизнеса?».
Где взять инвестиции, мы, вроде бы, разобрались. Теперь попробуем объяснить, почему получить их сложно.
Причины отказа в инвестировании
Финансирование проектов на начальной стадии их развития сопряжено с высокими финансовыми рисками. Поэтому инвесторы подходят к отбору проектов, пригодных для вложения средств, очень тщательно. По статистике, получить инвестиции для бизнеса удаётся только одному из ста предложенных проектов. Причиной отказа в финансировании может быть:
- Сомнительная идея проекта.
- Плохая подготовленность проекта с экономической точки зрения.
- Сомнения в способности лица, стоящего во главе проекта, грамотно организовать и повести дело.
С целью снижения риска возможных потерь венчурные инвесторы дробят свои инвестиции между несколькими проектами. В один стартап вкладывается не более 5-20 % имеющихся средств. Несмотря на такие меры, вероятность войти в неэффективный проект достаточно велика. По статистике, из десяти профинансированных проектов, 4-5 проектов убыточны, 3-4 более или менее окупаются, и только 1-2 проекта приносят существенную прибыль.
Срок инвестирования и распределение долей
Обращаясь за помощью к венчурным капиталистам, вы можете получить инвестиции для бизнеса на срок 3-7 лет. Причем финансирование могут дать без какого-либо обеспечения – просто в обмен на акции нового предприятия. Часто венчурные капиталисты хотят иметь в новой компании, как минимум, блокирующий пакет акций (25%), но не более 49%, чтобы сохранить заинтересованность лица, стоящего у истоков компании, в развитии бизнеса.
Личность инвестора
В бизнесе есть шутка: «Можно развестись с женой, но не с инвестором». Деньги, конечно, имеют значение, но, выбирая инвестора для своего проекта, будет нелишним поинтересоваться, что это за человек, какая у него репутация, какие он преследует цели, не связан ли он с криминальными структурами и т.д. Вам придётся достаточно долго взаимодействовать с этим человеком, поэтому лучше подстраховаться и собрать о нем максимум информации.
В любом случае, все свои обязательства, требования инвестора, а также условия вашего сотрудничества положите на бумагу. Все возникающие в ходе сотрудничества разногласия решайте законными способами. Не ленитесь искать компромиссные решения. Помните: жизнь не заканчивается одним проектом. Получить инвестиции для бизнеса – это только первый шаг. В дальнейшем очень важно успешно завершить проект и наработать положительную репутацию на будущее.
Если найти инвестора все-таки не удалось, то можно попробовать обратиться в кредитные организации. Читайте об этом нашу статью «Как правильно взять кредит на бизнес с нуля, чтобы потом не жалеть».
Автор статьи: Рокин Алексей, экономист
mrcoach.ru
Инвестиции в бизнес
Содержание статьи:
Бизнес — особенно стартапы — не может развиваться без инвестиций. Грамотная стратегия финансовых вливаний может принести неплохие дивиденды, а выйти на окупаемость проекта предприниматель может за более короткие сроки.
Инвестиции в бизнес это финансирование коммерческой деятельности напрямую, без участия посредников, без использования сложного инструментария.
Инвестиции в бизнес это вложение материальных и нематериальных средств в производство товара, оказание услуги.
Инвестиции в бизнес можно привлекать, не имея собственного капитала и дохода. Необходимо найти источники финансирования и продумать бизнес-идею до мелочей. Предприниматель получает возможность развивать свою организацию, внедрять новые идеи, действовать по своему усмотрению. Необходимо также помнить о риске потери капитала, возможном нескором получении прибылей от проекта, необходимости постоянно изыскивать источники финансирования, искать спонсоров проекта и инвесторов.
Инвестирование в бизнес подразумевает создание и ведение коммерческой деятельности. Это формирование штата работников(наём рабочей силы и предоставление им всех необходимых условий труда), организация трудового и производственного процесса путем приобретения или аренды необходимого оборудования, производственных и административных площадей, сырья и материалов, инструментов и всего, что необходимо для изготовления готовой продукции/услуги.
Успешность и востребованность вложений в бизнес обуславливается тем фактом, что на финансовом и инвестиционном рынке присутствует большое число инвесторов, ищущих подходящий им инвестиционный проект для извлечения прибыли с одной стороны, а также множество авторов идей и проектов, ищущих средства для их воплощения с другой. Инвестиции в бизнес способны связать обоих этих участников инвестиционного процесса и обеспечить их потребности.
Однако каждому инвестору, заинтересованному в подобном виде инвестиций необходимо четко понимать, что инвестиции в бизнес имеют множество нюансов и особенностей, что обуславливает некоторые инвестиционные риски.
В первую очередь инвестору необходимо хорошо разбираться в той отрасли или сфере экономики, к которой относится объект его вложений. Нужно понимать всю подноготную и разбираться в юридических тонкостях заключения и оформления инвестиционной сделки. Если же необходимых знаний и опыта инвестор не имеет, а желание инвестировать именно в этот объект присутствует, рационально прибегнуть к консультациям и информационной поддержке квалифицированных специалистов и компетентных в этих вопросах юристов.
Следующий риск или подводный камень вложений в бизнес заключен в том факте, что инвестируя в оригинальную идею, инвестор не всегда может правильно оценить размер будущей прибыли от её реализации, а также степень востребованности идеи на рынке со стороны потенциальных клиентов. В результате инвестор может потерять вложенные средства, однако если идея окажется удачной размер полученной прибыли может превышать её запланированные значения в несколько раз. Золотое правило инвестирования - чем выше процент возможного дохода, тем выше риски его получения. Именно от данного утверждения необходимо отталкиваться всем начинающим инвесторам.
Возможными объектами для вложения могут выступать не только оригинальные идеи, но и уже функционирующие, доказавшие свою состоятельность.
Здесь инвестору необходимо выяснить первопричину того, почему собственник привлекает средства в уже запущенный проект. Вполне возможно, что проект не настолько успешен насколько о нем говорят. Однако, зачастую, причины совсем в другом. К примеру, собственник решил отойти от дел, или ему понадобились свободные деньги, или же он планирует открыть другой бизнес.
Самый простой способ финансирования — вложить в стартап собственные средства. Однако такой вариант очень редкий. Как правило, деньги есть у одних, а бизнес-идеи — у других людей. Поэтому второй способ — найти инвесторов, которые смогут профинансировать проект. Таких людей еще называют бизнес-ангелами. Ищут вкладчиков на специальных площадках, инвестиционных форумах. Иногда случаются и уникальные ситуации, когда заинтересованных партнеров сводят жизненные ситуации.
Но найти инвестора — большая удача. Чаще всего стартаперы прибегают к кредитам или программам государственного финансирования малого и среднего бизнеса.
Инвестиции в готовый бизнес предлагают инвестору множество преимуществ:
- возможность получения уникального и эксклюзивного опыта и знаний по ведению бизнеса
- отсутствие стресса от запуска новой никем не опробованной идеи
- существенная экономия времени и средств.
В готовый бизнес вкладывать средства инвесторов проще: уже есть отчетность, оборотные ведомости, можно заложить оборудование, недвижимость, сам бизнес, взяв кредит на его развитие. Банки охотнее кредитуют тех, с кого есть, что взять, в случае фиаско.
Некоторые виды бизнеса кредитуются на льготных условиях. Происходит это в том случае, если государство или власти региона заинтересованы в развитии данного направления предпринимательской деятельности. Организаторам бизнеса предоставляются не только кредиты со сниженной процентной ставкой, но выгодные условия деятельности, льготы по налогам, субсидии.
Недостатки вложений в готовые бизнес-проекты:
- в случае долевого участия возможны разногласия с партнёрами
- высоко рисковый актив
- законодательные и бюрократические барьеры
- необходимость наличия профильных знаний, навыков и опыта предпринимательской деятельности
- ситуативность и сезонность многих видов предпринимательской деятельности, что ведёт к неопределенности.
Вложения в предпринимательскую деятельность (бизнес) можно классифицировать на основании следующей группы признаков:
- этап или фаза инвестирования (инвесторы вкладывают собственные активы либо на этапе запуска (начальном), либо на этапе функционирования проекта. Различия в том, что на этапе запуска значительная доля вкладываемых ресурсов уходит на рекламу и раскрутку идеи. При инвестициях в готовый бизнес-проект такого рода расходы в несколько раз меньше, либо совсем отсутствуют.)
- размер инвестиций (выделяют полное либо частичное инвестирование. Полное инвестирование осуществляется в проект с понятным бизнес планом и стратегией его развития. Другими словами в проект в котором инвестор уверен, либо в собственный бизнес)
- форма вложений (инвесторы вкладывают в производственные активы (технологические линии, сырье, материалы, инструменты и другое, что необходимо для производства), либо в ценные бумаги компании)
- принадлежность бизнес идеи (финансирование собственных либо сторонних идей)
- вид заработка (возможны два варианта, заработок может быть либо активным, либо пассивным. Активным его будут называть, когда инвестор принимает непосредственное участие в развитии и управлении проектом. Пассивным, когда инвестор лишь получает дивиденды от функционирования проекта.)
На рынке малого бизнеса сложилась такая ситуация, что начинающим бизнесменам сегодня очень сложно найти ресурсы для запуска их проектов. Банки кредитует крайне не охотно, да и условия на которых предоставляются займы не самые выгодные.
Именно поэтому бизнесмены обращаются за помощью к частным инвесторам. Для тех инвестиции в малый бизнес очень интересны хоть и несут не мало рисков и проблем.
Инвестиции в малый бизнес это финансирование инвестором не крупной фирмы, имеющей четкий план по созданию и реализации товара или услуги.
Рынок мелкого предпринимательства в нашей стране ещё недостаточно развит, поэтому при ведении переговоров частным инвесторам необходимо быть крайне внимательными. Необходимо тщательным образом изучить всю представленную документацию, включающую в себя подробный бизнес-план и другие документы. Предлагаемая инвесторам идея должна быть прописана от и до. От того в чём её суть и ценность, до пошагового плана по воплощению её в жизнь и получения прибыли. Должна быть расписана расходная и доходная часть, на что будут идти траты и из чего извлекаться доход. Нельзя обходить вниманием и сам договор об инвестировании, особенно пункты прав и обязанностей сторон, а также распределения доходов.
Основные способы инвестирования в малый бизнес:
- покупка бизнеса на этапе банкротства (возвращение бизнес-проекта к жизни и стабильному функционированию сулит инвестору ощутимый доход по причине того, что проекты на этапе банкротства продаются по очень низкой и выгодной цене)
- покупка доли в бизнесе (инвестор получает право на распределение дохода плюс становится его совладельцем)
- предоставление займа на развитие бизнеса (дивиденды по результатам деятельности)
Привлечение средств на средний и крупный бизнес требует более жесткого и рационального подхода. Необходимо продумать стратегию инвестирования, пошаговую реализацию бизнес-плана. Важно продумать варианты, что нужно будет делать, если случится форс-мажор или бизнес не принесет ожидаемой прибыли. Разумнее всего прибегнуть к услугам страховщиков, которые смогут застраховать бизнес-риски.
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ЛИТЕРАТУРА
Анатолий Нешитой. Инвестиции. Данное издание подойдет для тех, кто интересуется изучением таких понятий как инвестиции, инвестиционные процессы, инвестиционная деятельность и т.п. Книга раскрывает все эти понятие и помогает понять их смысл. Скачать
В. Карбовский, И. Нуждин - Новый подход к инвестированию на рынке акций. Книга об использовании методики фундаментального анализа для инвестирования в ценные бумаги, а в частности в акции. Рассказывается только о работающих методиках оценки стоимости акций и прогнозировании их цены в будущем. Скачать10 главных правил начинающего инвестора. Бертон Г. Макиэл. Книга от известного профессора экономики Бертона Г. Малкиела, рассказывающая понятным языком все основы, которые должен знать каждый начинающий частный инвестор. Книга является практическим пошаговым пособием полезным для каждого. Скачать
mir-investicyj.ru
Как создать бизнес с нуля: доходный дом в России — Территория инвестирования
Доходный Дом, Управление недвижимостьюНачинающие инвесторы и предприниматели часто думают, что успешность бизнеса или инвестиций напрямую зависит от размера стартового капитала. Это не всегда так: есть стратегии, позволяющие стартовать с минимальными вложениями или вовсе без них, иметь ежемесячный денежный поток и получить в собственность объект стоимостью в несколько миллионов рублей, купленный на чужие деньги. О том, как создать бизнес с нуля в сфере недвижимости, поговорим в этой статье.
- Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы
- Как создать пассивный доход на недвижимости
- Что такое доходный дом
- Бизнес на доходных домах
- Инвестиции в дом: преимущества и недостатки
- С чего начать бизнес на доходных домах
- Проект доходного дома
- Как рассчитать доходность проекта
- Стоимость ремонта дома
- Как быстрее сделать ремонт
- Как дешевле сделать ремонт дома
- Как получить стабильный денежный поток
- Доходный дом приносит пассивный доход
Инвестиции в недвижимость считаются надежными, но не самыми доходными. Их главные преимущества:
- Недвижимость — реальный осязаемый объект, обладающий объективной ценностью: в ней можно жить. Большинство инвесторов верит, то со временем их недвижимость подорожает.
- Недвижимость можно сдавать в аренду и получать ежемесячный пассивный доход.
Недостатки инвестиций в недвижимость:
- Не вся недвижимость и не всегда растет в цене. На этом рынке бывают спады. Также потенциал роста цены зависит от ликвидности объекта. Можно купить квартиру (комнату, дом) и продать через несколько лет за ту же цену или даже дешевле. Читайте прогноз цен на недвижимость в 2020 году.
- Если недвижимость простаивает, за нее нужно оплачивать коммунальные платежи.
- Сложности с арендой. Сдать жилье в аренду бывает непросто. Возможны проблемы с квартирантами.
- Доход с недвижимости обычно низкий и не совсем пассивный. Даже при хорошем раскладе доходность аренды (соотношение годового дохода к стоимости объекта) невысокая и редко превышает 5%. Примерно такую же доходность приносит банковский депозит. При этом с недвижимостью еще нужно решать проблемы (искать квартирантов, показывать квартиру, делать ремонт).
Если квартира досталась по наследству и она “лишняя”, ее обычно оставляют и сдают в надежде, что со временем она будет стоить дороже. С домом можно делать то же самое, но его сложнее и сдать, и продать. А покупать инвестиционную недвижимость в ипотеку и вовсе невыгодно: почти всегда платежи по ипотеке выше, чем арендная ставка. Инвестору придется не только делать ремонт, искать квартирантов и решать сопутствующие проблемы, но и за доплачивать банку из своего кармана.
Все перечисленное верно для традиционных схем инвестиций в недвижимость. Они более-менее работают для ликвидных объектов (небольших квартир), но не приносят высокой доходности инвестору. Доходность вложений в недвижимость значительно повышается, если применить инвесторский подход.
Как создать пассивный доход на недвижимости
Создать высокий пассивный доход на недвижимости возможно не только для тех инвесторов, у кого уже есть несколько квартир в центре города. Штурмовые стратегии инвестирования позволяют стартовать с нуля или с минимальными вложениями личного капитала. При этом доход с инвестиционного объекта будет значительно выше среднерыночного. Это можно рассматривать и как бизнес (если заниматься самостоятельно), и как пассивные инвестиции (если передать дела управляющей компании). Но на первом этапе запуска объекта потребуется личное участие инвестора в течение как минимум 3 месяцев.
Самая штурмовая стратегия заработка на недвижимости — стратегия доходного дома.
Что такое доходный дом
Доходным домом называют дом, в котором все квартиры или комнаты отводятся под сдачу в аренду. Это инвестиционный объект, который приносит владельцу ежемесячный доход. Чтобы доход был максимальным, дом делится на небольшие студии площадью 10-25 кв. метров с кухонной зоной и санузлом. Доход с каждого квадратного метра обратно пропорционален размеру квартиры: чем меньше площадь, тем выше доходность.
Бизнес на доходных домах
В Российской империи доходные дома были популярны в ХIХ веке, но после революции они исчезли. Идея современного доходного дома основана на принципе известного инвестора Роберта Кийосаки: делить большое на малое и сдавать по частям.
Суть стратегии: купить в ипотеку подходящий дом, разделить на 5-15 студий и сдавать в долгосрочную или посуточную аренду. Если все сделать правильно, выплаты арендаторов перекрывают ипотечные платежи в среднем в 2 раза. В результате:
- объект покупается за чужие деньги
- кредит выплачивается за счет арендаторов
- инвестор получает ежемесячно пассивный доход 70 000 — 250 000 рублей
- дом с годами растет в цене
- после выплаты кредита весь денежный поток с аренды получает арендатор
- за счет доходного дома можно решить собственный жилищный вопрос
- доходный дом можно продать как работающий бизнес
Стандартная схема заработка на недвижимости позволяет получить с аренды квартиры максимум 5-6% годовых (чаще 2-4%), а доходный дом дает доходность 15-20%. Если сдавать комнаты в посуточную аренду, денежный поток может быть еще больше. Это штурмовая стратегия позволяет в несколько раз повысить доходность за счет преимуществ доходного дома.
Смотрите видео, как сделать доходный дом, который принесет 500 000 рублей в месяц:
Инвестиции в дом: преимущества и недостатки
Преимущества доходного дома для инвестора:
- Дешевые квадратные метры для покупки. Стоимость квадратного метра дома обычно в 2-3 ниже, чем стоимость квадратного метра квартиры. Это делает инвестиции в дом выгодными.
- Дорогая аренда. Стоимость аренды квартир и студий в доходном доме такая же, как в обычном многоквартирном доме. Выгоднее всего сдавать малогабаритные студии. Даже по сравнению с однокомнатными квартирами при долгосрочной аренде доход с каждого квадратного метра студии в 1,5-2 раза выше.
- Крупный торг. На дом можно получить скидку до 20%. Поскольку дома трудно продать, их хозяева часто идут на уступки.
- Ежемесячный доход со второго месяца. Сделать перепланировку и заселить первых жильцов можно всего за полтора месяца, если знать секреты инвесторского ремонта.
- Возможность стартовать без вложений. Дом можно купить за чужие (заемные) деньги, а стоимость ремонта заложить в цену покупки.
- Финансовая стабильность. В доме будет много студий. Даже если какие-то квартиранты съедут, инвестору не придется платить ипотеку из собственных денег.
- Отсутствие соседей. Нет соседей — нет и проблем с ними. В отличие от владельцев квартиры, домовладельцы могут делать перепланировку как угодно, переносить “мокрые точки” и т.д. Никто не будет жаловаться на часто меняющихся квартирантов.
- Есть участок земли. Участок земли возле дома дает дополнительные преимущества. Во-первых, он создает иллюзию жизни на природе для жильцов. Там можно поставить мангал, кресла, надувной бассейн и т.п. Во-вторых, инвестор может возвести на участке еще одно строение (например, модульный дом) и также сдавать там студии.
Недостатки доходного дома:
- сложно взять кредит на 5-15 млн. рублей без первоначального взноса. Сложности здесь как психологические (людям бывает сложно на это решиться, ведь многие воспринимают кредит как “кабалу” и не понимают возможности использования кредитного плеча для инвестора), так и финансовые. Если кредит не дают, есть разные выходы: услуги ипотечного брокера, исправление кредитной истории, срочное устройство на работу, привлечение средств инвесторов и т.д. Как показывает практика, при большом желании все проблемы решаемы.
- не во всех регионах эта стратегия работает одинаково хорошо. Перед тем как купить доходный дом, нужно тестировать спрос и считать соотношение доходов и расходов. Практика показывает, что городов, где доходные дома убыточны, почти нет (обычно это совсем маленькие города с невостребованной и очень дешевой арендой). В подавляющем большинстве регионов стратегия работает и приносит доход, но конкретные финансовые результаты могут отличаться в зависимости от региона.
Преимущества стратегии доходного дома значительно перевешивают недостатки.
С чего начать бизнес на доходных домах
Бизнес на доходных домах начинается с выбора объекта. Два похожих дома на соседних улицах могут принести инвестору совершенно разный финансовый результат, поэтому выбирать объект нужно по чек-листу.
Что имеет значение при выборе дома:
- Расположение. Обычно доходные дома ориентированы на молодые пары в возрасте до 35 лет, у которых пока нет своего жилья. Реже доходные дома снимают студенты в возрасте 18-22 лет. Доходный дом должен быть расположен недалеко от места их работы или учебы.
- Транспортная доступность. Близость метро, остановок общественного транспорта или станций железной дороги имеет большое значение. От дома должно быть удобно и быстро добраться до любой части города.
- Инфраструктура района. Наличие магазинов, аптек, лесопарковых зон, кафе, развлекательных центров, поликлиник, детских садов и школ также важна для арендаторов. Никто не хочет жить в “медвежьем углу”, где негде купить продуктов и некуда сходить вечером.
- Площадь и планировка дома. От площади зависит итоговое количество студий, а от планировки — насколько легко будет “распилить” дом.
- Технические характеристики дома. Их трудно проверить на этапе покупки: никто не даст ломать стены, пока сделка не оформлена. Но есть возможности проверить состояние коммуникаций и других технических характеристик, чтобы на этапе ремонта не возникло неприятных и дорогостоящих сюрпризов.
- Площадь участка. Если около дома большой участок, это дает дополнительные возможности не только для барбекю, но и для того, чтобы со временем расширить дом или возвести на участке новые студии.
- Цена. Цена должна быть адекватной, но даже в этом случае нужно торговаться. Дома продаются сложно и долго. Если хозяевам срочно нужны деньги и/или они давно не могут продать этот дом, возможности получить большую (до 20% от начальной цены) скидку возрастают.
Чтобы избежать ошибок, до покупки давайте тестовые объявления об аренде, замеряйте количество звонков от потенциальных квартиросъемщиков. Нужно удостовериться, что студии в этом районе будут пользоваться спросом.
Делить дом выгоднее всего именно на студии. При грамотном подходе студию с хорошим (необязательно дорогим) ремонтом можно сдать за ту же цену или даже дороже, чем однокомнатную квартиру. Деление на студии повышает доходность инвестиционного проекта.
Проект доходного дома
Проект доходного дома включает в себя:
- финансовый план с расчетом точки безубыточности проекта и максимальной суммы дохода с учетом всех расходов,
- план перепланировки обычного частного дома в доходный дом с 5-20 изолированными студиями.
Смотрите видео, как купить доходный дом без вложений собственных средств:
Проект этого доходного дома включает завышение цены на объект, что позволило инвестору перекрыть первоначальный взнос и стоимость ремонта. Инвестор планирует получать с дома 200 000 рублей чистой прибыли.
Как рассчитать доходность проекта
Доходность проекта доходного дома — разница между доходом с аренды всех студий и всеми расходами (ипотечные платежи, налоги, услуги управляющей компании и горничной, коммунальные платежи)
Пример. Доходный дом поделен на 15 студий, каждая из которых сдается в долгосрочную аренду по 20 000 рублей. При полной заполненности денежный поток составит 300 000 рублей в месяц.
Расходы:
Ипотечные платежи — 120 000 рублей, Услуги горничной для общих помещения — 10 000 рублей Налоги (по патенту) — 10 000 рублей
Коммунальные платежи — 0 (коммунальные платежи оплачивают арендаторы)
Владелец сам сдает дом и не прибегает к услугам управляющей компании.
Чистый денежный поток в месяц = 300 000 — (120 000+10 000 +10 000)= 160 000 рублей.
При расчете доходности важно определить точку безубыточности, когда доходы покрывают ежемесячную ипотечную выплату. В этом примере точка безубыточности составляет 120 000 рублей и соответствует цене аренды 6 студий.
Чтобы повысить доходность, можно сдавать студии (или часть студий) в посуточную аренду. Денежный поток при полной заполненности будет в 3-4 раза выше. Но такая стратегия требует участия инвестора.
Стоимость ремонта дома
Чтобы инвестиции в доходный дом были выгодными, необходимо сделать перепланировку (разбить дом на студии) и инвесторский ремонт. Такой ремонт предполагает необходимый минимум действий и затрат: при этом студии выглядят новыми, полностью оборудованы для комфортной жизни и привлекательны для потенциальных арендаторов.
На рынке аренды много неликвидного жилья. Люди пытаются заработать на старых квартирах, не вкладываясь в ремонт: побитая плитка в ванной, осыпающаяся с потолка штукатурка и “бабушкина мебель” — норма для квартир, сдаваемых в аренду. По оценкам риэлторов, 10% таких квартир вообще непригодны для жизни. Свежий ремонт и новая техника значительно повышают привлекательность квартиры для жильцов: за такое жилье они готовы платить больше. Но “свежий” ремонт не обязательно будет дорогим, а новую мебель можно купить в Икее или других бюджетных магазинах. Так инвестор может получить высокую арендную плату с минимальными затратами.
Стоимость перепланировки и ремонта зависит от площади дома, используемых материалов, региона, состояния коммуникаций и других факторов. Начинающим инвесторам бывает сложно сделать дешевый ремонт: они не ориентируются в ценах и обычно соглашаются на предложения строительных компаний, хотя цены там бывают завышены. Для дома площадью примерно в 300 кв. метров можно ориентироваться на сумму ремонта от 2 — 3 млн. рублей и более, включая затраты на мебель. Эти расходы можно заложить в стоимость покупки дома.
Обычно инвесторы делают простые однотипные студии в стиле минимализм, но есть и другой подход. Смотрите видео про доходный дом в Марусино:
Дом разделен на 22 студии, каждая из которых уникальна. Это позволяет владельцам получить 180 000 рублей чистой прибыли в месяц.
Как быстрее сделать ремонт
Поскольку инвестор должен платить ипотеку, он заинтересован не затягивать ремонт, а завершить его как можно быстрее. Закончить основной ремонт, заселить первых арендаторов и выйти на точку безубыточности реально за полтора месяца.
Смотрите кейс Юрия Медушенко, который вышел на точку безубыточности за 44 дня:
Как дешевле сделать ремонт дома
Стоимость ремонта складывается из многих параметров: общая площадь, планируемое количество студий, состояние коммуникаций. Главные советы инвестору, который хочет сэкономить на ремонте:
- узнать порядок цен на материалы и строительные/ремонтные работы заранее
- не соглашаться на первое предложение о ремонте
- искать надежного подрядчика
- сразу составить грамотную смету
Смотрите видео о том, как сделать ремонт в доходном доме:
Как получить стабильный денежный поток
Чтобы денежный поток с доходного дома был стабильным, нужно обеспечить максимальную загруженность студий. Если объект выбран правильно, сложностей с жильцами быть не должно. Инвесторы проводят жесткий кастинг среди желающих арендовать студии и часто заселяют только людей одной возрастной категории, чтобы избежать проблем между соседями.
Если инвестор выбрал стратегию посуточной аренды, потенциальная доходность дома выше, но в этом случае нужно постоянно давать рекламу, показывать студии, сдавать их снова и снова. Такой вариант подойдет бизнесменам, а не пассивным инвесторам.
Доходный дом приносит пассивный доход
Главное преимущество стратегии доходного дома — в том, что она дает возможности получать доход в пассивном режиме. Для инвестора доходный дом — это несгораемая пенсия, которую можно получить с нулевыми вложениями.
Смотрите видео Юрия Медушенко, профессионального инвестора в доходные дома и автора книги “Доходный дом по-русски”
Если вы хотите знать еще больше подробностей, как купить дом без денег, быстро и без переплаты сделать ремонт, заселить квартирантов и получить пассивный доход, скачайте бесплатную книгу от эксперта по доходным домам №1 в России.
tinvest.org
